城市与区域治理谈论院苏志勇/文伊伊系列

化解房企债务风险是房地产市集止跌回稳的关节一环。9月以来，在房地产政策“组合拳”作用下，楼市出现回暖迹象。房地产融资“白名单”的扩围、“金融16条”和考虑性物业贷款政策脱期，以及10万亿所在化债有考虑落地，使房企融资环境得到进一步改善，对房企化债责任也产生积极影响。

9月份于今，照旧有包括喜兆业、禹洲集团、远洋集团、中原幸福、融创中国、金科股份等十余家房企公布了化债或重组有考虑，中原幸福、金科股份、融创中国等房企的重组赢得打破性进展，为极重漫长的房企化债之路带来一点晨曦。

房企化债提速

2021年以来，已有60多家上市房企出现不同进度的债务负约表象。经过3年的不懈奋勉，脱险房企通过债务重组、钞票出售、引入政策投资者、债务置换、债转股、债务延期等多重技巧寻求债务化解之路。近一段时刻，跟着房地产政策“组合拳”落地显效，房企化债也有澄莹提速。

10月19日，中原幸福发布《对于债务重组贪图之置换带有考虑的见告公告》，拟推出新的“置换带有考虑”。凭证联系安排，公司拟通过出售钞票置换债务的形式，由收购方有条目相接相应的由公司统借统还的金融债务，置换后的债务延期、降息，具体置换形式由联系方具体协商。11月15日，中原幸福发布退回务重组进展公告。截止2024年10月31日，公司通过签约等形式实现的债务重组金额累计约为1900.29亿元，其中包括境内公司债券和境外好意思元债券的重组。公司还通过股权搭建的“幸福精选平台”和“幸福优选平台”补偿金融及考虑债务估计约为198.75亿元。

11月14日，融创中国公布了境内债二次重组有考虑，包括现款要约收购、股票及（或）股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长延期共四个选项。公司拟使用现款按照每张债券面值18%的价钱发起现款要约购回，累计购回所使用的现款总金额瞻望不朝上8亿元。此外，还提供了股票及（或）股票经济收益权兑付、以资抵债等有考虑。

金科股份在11月13日流露的债务重组最新进展理解，公司已收到4家意向投资东说念主提交的重整投资有考虑。仅隔9天，11月22日，中国房地产报获悉，金科股份及重庆金科房地产斥地有限公司重整案重整投资东说念主遴择评审会第二次会议获胜召开，经评审，说明上海品器经管推敲有限公司与北京天姣绿苑房地产斥地有限公司连结体，为金科股份及重庆金科的中选投资东说念主。重整投资东说念主的敲定，意味着金科股份等来了“涅槃新生”的契机。

时刻再往前推，10月28日旭辉控股集团发布了境外债务重组的首要进展公告。截止10月27日，估计抓有适用债务约77.88%的债权东说念主已慎重缔结或加入重组支抓公约（RSA）。这璀璨着旭辉控股集团境外债务重组照旧顺应投入法庭过程的要求。喜兆业集团在9月16日发布公告称，喜兆业范围内债务未偿还本金总数约75.11%及瑞景范围内债务未偿还本金总数约81.07%的抓有东说念主已加入重组支抓公约。并吞天，禹洲集团召开了贪图债权东说念主会议，最闭幕果是：已赢得所需的法定大大批贪图债权东说念主的支抓，公司重组有考虑赢得支抓的比例朝上99%，接近于100%。

此外，远洋集团、龙光集团、碧桂园等多家房企的债务重组也有了不同进度的进展。

三厚利好支抓房企化债

房企化债的提速不仅反应了房企在应酬债务危险时的积极派头，也体现了市集环境和政策支抓对房企债务重组的正面影响。玄虚来看主要成绩于以下三个方面。

领先是融资环境的改善。旧年以来，决策层将化解房地产债务风险行为经济责任的重中之重，为改善房企融资环境提供政策支抓。绝顶是本年以来城市房地产融资勾通机制的竖立和房地产融资“白名单”的扩围、“金融16条”和考虑性物业贷款政策的脱期等政策步调，为激昂房企融资需求、缓解房企债务压力推崇了蹙迫作用。此外，跟着贷款利率的下调，房企融资成本也澄莹责问。

11月以来，先后有十几家房企公布了融资动作，募资用途包括偿债、补流、神情运营及购买钞票等。11月25日，金融街发布公告，公司公斥地行175亿元的公司债券已赢得证监会许可注册。本期债券实际刊行金额为10亿元，票面利率2.77%，债券期限为5年期。11月26日，保利发展告示，中国银行间市集来回商协会答应接管公司中期单据注册，额度2年内有用。公司将在市集情况允许的情况下择机刊行债务融资用具，并履行信息流露义务。此前，张江高科11月16日公布完成8亿元范畴的中票刊行，利率为2.49%；电子城于11月8日称，完成刊行总数5亿元的超短期融资券，利率2.44%。此外，招商蛇口、华润置地、新城控股、大悦城、光明地产、栖霞诞生、天健集团、外高桥、苏州高新等上市房企也连接公布了联系融资动作。

其次是市集回暖为房企化债提供了能源。一是改善房企现款流。跟着房地产市集的回暖，新址和二手房的成交量加多，房企的销售收入也随之增长。这不仅有助于房企改善本人的现款流情状，还能提供更多的资金用于偿还债务。此外，市集回暖还意味着购房信心的普及，这将进一步促进销售，变成良性轮回。二是普及钞票价值。市集回暖顺利普及房企所抓有的地盘和房产的市集价值。钞票价值的普及不仅有助于房企在融资时赢得更好的条目，还能通过钞票出售或典质等形式筹集更多资金，用于偿还债务。三是优化房企的钞票欠债表。一方面，销售收入的加多不错减少欠债率；另一方面，钞票价值的普及不错加多净钞票，从而改善房企的财务结构。这不仅有助于房企在成本市集赢得更好的信用评级，还能责问融资成本，进一步缓解债务压力。

第三，10万亿所在化债对房企化债变成助力。10万亿所在化债政策通过多方面的步调，不仅削弱了所在政府的财政压力，还为房企提供了更多的支抓和契机，有助于房企化债和房地产市集的沉稳发展。举例，通过提供购房补贴、实施城中村校正货币化安置等步调，不错有用普及住户的购房意愿，促进房地产销售回暖，进而带动房企销售资金回笼，改善房企现款流情状；所在政府应用专项债资金进行地盘收储和商品房收储，不错匡助房企将斥地神情谐和为更优质的钞票，裁减了房企项指标去化周期，加快销售资金回笼，此外，化债政策的实施有助于城投类房企普及应收账款的流动性，改善城投类房企的钞票质地和现款流情状。

房企化债说念阻且长

现时，房企化债责任正在加快股东，绝顶是本年多家房企在境外债务重组方面取得了权贵进展，关联词当今照旧出现债务负约的60多家上市房企尚未澈底开脱流动性窘境，债务重组困难重重，举座上仍然濒临诸多挑战。

一是市集仍然濒临下行压力。尽管9月份以来在政策“组合拳”作用下，市集出现一定进度的回暖，但这种回暖能否抓续仍存在一定的不笃定性。尤其是市集回暖更多利好头部优质房企，关联词鉴于购房者对保交房的担忧，对于出现债务负约的房企来说，销售并未出现澄莹好转。据机构统计，2023年脱险房企的销售金额同比下降了50%，2024年前三季度，销售金额同比降幅达43.5%。以碧桂园为例，本年1~10月实现权柄合同销售金额约407.2亿元，与2023年同期比较下滑了75%。销售收入暴减，导致企业枯竭本人“造血”智力，现款流难以激昂落实债务重组贪图的需求。另外，房价下落导致钞票价值大幅缩水，房企通过钞票出售化债的智力大打扣头。

二是与债权东说念主的博弈。房企与债权东说念主之间的博弈是化债过程中的一个主要难点，脱险房企能否制定出合理且可行的重组有考虑并赢得债权东说念主的支抓，是重组获胜股东的前提。举例，远洋集团的境外债重组有考虑因优待股东和领有典质的债权东说念主、应用跨组别强行通过机制、大股东未给以更多支抓、削债比例较高档问题，遭到债权东说念主的反对。这种博弈使得债务重组有考虑的通过变得愈加复杂和困难。融创中国固然提倡了四种纯确凿债务重组有考虑，但这些有考虑能否赢得债权东说念主的支抓仍存在不笃定性。

三是政策实施存在一定难度。固然政府出台了一系列支抓政策，但在实际实施过程中仍濒临诸多挑战。举例，所在财政收入承压，地盘出让收入下降，政府可勾通资源减少，这使得化债责任濒临更大的困难。“5·17”新政提倡存量商品房和存量闲置地盘的收储政策，但落地后果尚不澄莹，况且即便落地也很难惠及债务负约的房企。

化解房企债务风险是一个复杂的过程，需要多方面的政策支抓和市集机制的共同作用。政策方面，在确保保交房基础上，对要点企业的援手应放在蹙迫位置。对重组过程中触及的法律、税务等问题，政接应当提供明确的指令和支抓。进一步放宽房企的融资条目，如责问融资成本、延迟贷款期限，不错通过诞生专项基金或提供政策性贷款，为房企提供更多的资金开首。饱读舞所在政府通过提供地盘、税收优惠、财政补贴等形式，支抓房企的债务重组和神情斥地。饱读舞房企向多元化业务发展，以减少对传统房地产斥地业务的依赖。同期，政策不错提供手艺支抓和市集准入便利，匡助房企在新业务界限取得打破。同期，政接应加强对房企债务的监控，实时发现和化解潜在风险，幸免出现新的债务负约。

案例

中原幸福的“置换带”

2024年10月19日，中原幸福发布多条公告。其中触及“200亿元”的“债务重组贪图之置换带有考虑”令东说念主目下一亮。

所谓“置换带”，粗略意会，即是以置换带走债务。按照“置换带”贪图，中原幸福拿出价值200亿元的钞票（园区），交给廊坊某国企，国企拿到钞票，同期接下中原幸福200亿元债务。对于债权东说念主而言，通过“置换带”，债务东说念主变成了国企。关联词，这一债务、债权变更，附带一个条目：债权东说念主还要拿出与债务平等的融资，即最终200亿元贷款来支抓国企。

“置换带”的精彩之处，领先在于钞票的价值罢了。就中原幸福而言，在今天的市鸠集，罢了200亿元的钞票是遏止易实现的。以200亿元钞票，带走200亿元债务，这笔置换，换得很值。况且，固然钞票、债务兑出，联系钞票的运营，中原幸福仍能参与。中原通过置换，实现了轻钞票运营。

从国企角度讲，国企发展需要具体神情支撑，拿到一个优质神情，通常也遏止易，包括200亿元配套资金，是以，“置换带”等于顺利一步铺垫妥了国企的夙昔神情。对于债权东说念主而言，债务被由中原幸福换成了国企承担，风险度顺利责问，况且，新增贷款又在孵化国企（政府支抓）新神情，实现了新的贷款出口。是以，一个“置换带”，带出了三方的现实需求，且齐提供了治理有考虑。

按照中原幸福的贪图，“置换带”将于2024年年底前完成。

融创的“二次重组”

由于赢得债权东说念主信任，融创是国内较早完成境表里债务重组的房企。关联词，由于房地产下行的深度实时刻超出债务重组预期，2024年下半年，面对行将到期的债券，需要二次重组。

2024年11月14日，融创境内债的二次重组贪图出炉，以4个选项掩饰百亿本金。

选项一：现款要约收购。瞻望以每张方向债券面值18%的价钱发起现款要约购回，瞻望以不朝上8亿元收购约44亿元债券。

选项二：股票及/或股票经济收益权兑付。拟继承方向债券本金瞻望约30亿元。融创中国（01918.HK）将在中国香港向荒芜指标信赖增发特定数目的股票，每100元东说念主民币面值方向债券对应融创中国股票的数目约为13.5股，瞻望总刊行新股数目约为4亿股。融创方面承诺以股票变现所获等额境内资金净额，偿付遴荐本有考虑的债券抓有东说念主。

选项三：以资抵债。拟继承方向债券本金上限约41亿元。融创拟将下属公司所抓有的特定钞票收益权成立做事型信赖，进而以做事信赖份额折价置换债券抓有东说念主所抓有的债券，折价置换比例瞻望每100元债券面值置换35元信赖份额。债券抓有东说念主取得做事信赖份额后，盘曲抓有刊行东说念主下属公司的特定钞票收益权，该做事型信赖瞻望存续4年。

选项四：全额长延期。以现款形式支付遴荐全额长延期有考虑的方向债券约1%本金；剩余本金将延期至2034年6月9日，本金部分自2029年12月9日起每半年现款支付，利息部分融合责问至1%傍边，过往及延期时代利息将挂账至终末一期本金支付日，单利计息、不计复利。

2024年11月20日，融创中国发布公告，告示境外债务重组各项条目已获激昂，20日起慎重收效，这意味着历时18个月的融创境外债重组慎重宣告告捷，融创成为首家完成境表里债务重组系数过程的大型房企。

本年3月28日，融创发布境外债务重组有考虑，将90.48亿好意思元的境外债务以可谐和债券、强制可谐和债券、谐和为部分融创做事股权、置换新单据等多种模样进行重组。融创中国曾于9月18日发布公告称，境外重组有考虑赢得债权东说念主会议高票通过。

此外，10月17日，融创中国（01918.HK）在港交所发布公告称，拟配股募资12.05亿港元，所得款项净额将用于支抓境内公司债的弥远治理有考虑落地及一般运营资金。

而在9月，融创成立“而今成本”伊伊系列，勤恳不良钞票市集。结合融创于2022年末成立代建公司举措，不错看出，在化债的说念路上，融创使尽十八般身手，也取得了特别的市集讲演。